Συχνές Ερωτήσεις

Η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου είναι απαραίτητη για οποιαδήποτε πράξη σε ακίνητο, εξαιρουμένων των μισθώσεων. Αφορά όλα τα ακίνητα που έχουν ανεγερθεί ή ανεγείρονται με οικοδομική άδεια, όπως επίσης και όλα τα τακτοποιημένα ακίνητα. Υπεύθυνοι για να υποβάλουν την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου είναι οι ιδιώτες μηχανικοί τους οποίους ορίζει και εξουσιοδοτεί ο ιδιοκτήτης. 

Το πιστοποιητικό πληρότητας για την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου ή το πιστοποιητικό πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας εκδίδεται, όπως αναφέραμε, από τον μηχανικό και φέρει μοναδικό αριθμό. Σε όλα ανεξαιρέτως τα ακίνητα ισχύει η διενέργεια ελέγχου και επανελέγχου στον χρόνο που θα οριστεί ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου.

Για να ολοκληρωθεί η συμπλήρωση του φακέλου για την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου ενός ακινήτου χρειάζονται τα πιο κάτω στοιχεία:

• Την οικοδομική άδεια του κτιρίου.

• Τα σχέδια κάτοψης. 

• Tο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας.

• Το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής (ΠΕΚ). 

• Δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων με τα σχέδια που τις συνοδεύουν.

• Το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, όπως απαιτείται σύμφωνα με τον Ν.4178/2013 και Ν.4495/2017.

• Τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου (αν και εφόσον υπάρχουν).

Στην περίπτωση που η οικοδομική άδεια και τα σχέδια κάτοψης έχουν χαθεί, θα πρέπει να υπάρχει στον ηλεκτρονικό φάκελο η βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης. Εκτός από κτίρια, στην εν λόγω νομοθεσία υπάγονται επίσης και αδόμητα οικόπεδα ή γήπεδα, όπως επίσης και αυτοτελείς διαιρεμένες ιδιοκτησίες.

Από τη μία πλευρά, η αγορά είναι επένδυση και στο τέλος σου μένει το σπίτι, ενώ με το ενοίκιο υπάρχει πάντα η αβεβαιότητα για το αύριο, αφού όταν λήξει το συμβόλαιο ενοικίασης μπορεί να μην ανανεωθεί.

Από την άλλη πλευρά η ιδιοκτησία σημαίνει και πρόσθετα έξοδα συντήρησης και φορολογίας, ενώ η επένδυση σε δένει με το ακίνητο και δεν έχεις την ίδια ελευθερία αλλαγής κατοικίας όπως ένας ενοικιαστής.

Η αγορά ενός σπιτιού είναι ένας γάμος που τις περισσότερες φορές το ακίνητο θα μας συντροφεύει σε όλη μας τη ζωή. Η απάντηση είναι “ναι, αγοράζουμε”, εφόσον πληρούμε τις προϋποθέσεις. Το να αγοράσεις ένα σπίτι είναι συνδυασμός πολλών πραγμάτων. Το να δανειστείς, όμως, θέλει ώριμη σκέψη».

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Διεύθυνσης Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας, “δεδομένης της εξισορρόπησης της αγοράς το 2022 και της εμφάνισης, μάλιστα, κάποιων ενδείξεων υπερβάλλουσας ζήτησης, η μετακύλιση του αυξανόμενου κατασκευαστικού κόστους διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην πορεία των τιμών, επεξηγώντας περίπου το 60% της ανατίμησης κατά το 1ο τρίμηνο του 2023. Ως εκ τούτου, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος και η ανθεκτική ζήτηση αναμένεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αυξήσεις των τιμών κατοικιών βραχυπρόθεσμα, οδηγώντας – για πρώτη φορά σε μια δεκαετία – το λόγο του δείκτη τιμών ακινήτων προς το διαθέσιμο εισόδημα άνω του μ.ο. Της Ευρωζώνης στα τέλη του 2023 και το 2024. Πράγματι, το κόστος κατασκευής αυξήθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4% το 2021-22 – σύμφωνα με τον σύνθετο δείκτη κόστους δομικών υλικών της ΕΛΣΤΑΤ – και κατά 8,7% ετησίως το 7Μ:2023, παραμένοντας 20% υψηλότερο από το μέσο επίπεδό του κατά την προηγούμενη δεκαετία. Η επίδραση αυτή διαχέεται σταδιακά στο σύνολο των εμπορεύσιμων κατοικιών παρότι επηρεάζει πρακτικά τις νεόδμητες καθώς και το κόστος ανακαίνισης”.

Οι ειδικοί εκτιμούν ότι οι παράγοντες που μπορεί να καθορίσουν την πορεία των τιμών μέσα στο 2024 είναι η αύξηση στο ενεργειακό καθώς και το κατασκευαστικό κόστος, η γεωπολιτική αβεβαιότητα η οποία εκτιμάται ότι θα μπορούσε να καθυστερήσει ή και να οδηγήσει σε στάση αναμονής την επενδυτική δραστηριότητα καθώς και ο κύκλος πιο σφιχτής νομισματικής πολιτικής με την άνοδο των επιτοκίων που εφαρμόζουν οι κεντρικές τράπεζες.

Επίσης, ένας πολύ βασικός παράγοντας που συντελεί στη διατήρηση των τιμών πώλησης σε υψηλό επίπεδο είναι η τάση πολλών ιδιοκτητών να προχωρούν μόνοι τους σε εκτίμηση του ακινήτου τους, πλοηγούμενοι στο Διαδίκτυο. Το αποτέλεσμα είναι, συχνά, να κοστολογούν το ακίνητό τους ανάλογα με τις οικονομικές τους ανάγκες και προσδοκίες σε σχέση με αυτήν την πώληση. Έτσι, δυστυχώς, πολλές από τις ζητούμενες τιμές πώλησης δεν έχουν προκύψει από κάποια πιστοποιημένη εκτίμηση, αλλά από τις προαναφερθείσες λανθασμένες πρακτικές».

Τέλος, τα κλειστά διαμερίσματα τα οποία αν ανοίξουν θα προσφέρουν μια ανάσα στην αγορά. «Είναι η κατηγορία των ιδιοκτητών οι οποίοι τα κρατούν κλειστά διότι δε θέλουν τους περίεργους ενοικιαστές. Είναι τα κληρονομικά ακίνητα, μεγάλη κατηγορία κι αυτή, τα οποία είναι σε διαμάχες και είναι κλειστά. Είναι τα πολλές χιλιάδες ακίνητα του δημοσίου, που ανήκουν σε διάφορα Ταμεία, σε διάφορους Οργανισμούς, πολλά από αυτά είναι μέσα στο κέντρο της Αθήνας. Πάρα πολλά επίσης είναι τα ακίνητα τα οποία είναι δεσμευμένα, ή κατασχεμένα από τράπεζες»,

Η εκτίμηση ακινήτου αποτελεί στην ουσία ένα προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου. Δεν είναι ταυτόσημη με την τιμή που μπορεί να ζητήσει ο κάτοχός του για τα το πουλήσει ή που θα προσφερθεί να πληρώσει ο αγοραστής. Μας δίνει μια ένδειξη για το τι αξίζει το συγκεκριμένο ακίνητο.

Η εκτίμηση ακινήτου είναι ένας πολύπλοκος αλλά ζωτικής σημασίας διαδικασία στην αγορά ακινήτων. Εξασφαλίζει διαφάνεια, δικαιοσύνη και ασφάλεια στις συναλλαγές, ενώ ταυτόχρονα παρέχει ένα σταθερό θεμέλιο για νομικές, φορολογικές και δανειακές διαδικασίες. Η σωστή εκτίμηση ακινήτου αποτελεί κλειδί για την επιτυχημένη διαχείριση ακινήτων.

Η εκτίμηση ενός ακινήτου πραγματοποιείται από κάποιον έμπειρο, πιστοποιημένο εκτιμητή, ο οποίος αξιολογεί την αξία της ακίνητης περιουσίας βασισμένος σε διάφορους παράγοντες. Για να παρέχει μια ολοκληρωμένη και εμπεριστατωμένη εκτίμηση, ο εν λόγω επαγγελματίας χρησιμοποιεί διαδεδομένες και διεθνώς αναγνωρισμένες μεθόδους εκτίμησης. Σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν οι γνώσεις, αλλά και η κρίση του εκτιμητή, όσον αφορά τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, την αγορά, τις προοπτικές, τις σχετικές νομοθεσίες και την οικονομία της χώρας.